Ley 20.296 y la Copropiedad en los Edificios

La Gestión de los Administradores

El presente artículo ha sido concebido pensando en los copropietarios de los edificios, ya sean de carácter residencial o comercial, donde la gestión de los administradores cobra una importancia fundamental, dada la situación de crisis sanitaria y el manejo de está al interior de las edificaciones.

De manera específica abordaremos el rol que deben cumplir los copropietarios y en particular el administrador, para enfrentar los desafíos de garantizar el funcionamiento de los aparatos de Transporte Vertical.

La actividad de los administradores, la podemos entender como aquella gestión orientada a la supervisión de los servicios duros y blandos de un edificio, definiendo los primeros como los servicios físicos o aquellos vinculados a la estructura de la edificación, sistemas de alarma contra incendios, sistemas de comunicación, servicios de telefonía, agua potable, electricidad, ascensores, calderas, grupo electrógeno, etc. Los segundos son los servicios blandos y están orientados en general hacia la limpieza del recinto, jardinería, seguridad y recurso humanos en general.

“Estamos enfrentados a lo que puede ser la pandemia más letal de todos los tiempos y esto ha afectado a la humanidad entera y por supuesto a las comunidades de edificios y condominios de todo el mundo. Es precisamente por esto último que hoy los administradores hemos estado muy activos en las comunidades que administramos; en primer lugar, enseñando a los trabajadores de estas comunidades sobre la forma de resguardar su salud y la de los residentes, de los nuevos protocolos para el ingreso al edificio o condominios, de los residentes, visitas, técnicos, correspondencia y el sistema de reparto a domicilio”.¹

La Ley del Transporte Vertical en Chile

Recordaremos que el 23 de octubre del año 2008 se publicó la Ley N° 20.296 que «establece disponible para las instalación, mantención e inspección periódica delos ascensores y otras instalaciones similares», conocida en el sector como la Ley del Transporte Vertical. Esta ley opera mediante 2 artículos elementales que introducen disposiciones legales en otros dos cuerpos legales: La Ley General de Urbanismo y Construcciones y, la Ley N° 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria.

La vinculación de las leyes mencionadas está en directa relación con garantizar que la prestación de servicios técnicos a los diversos aparatos del Transporte Vertical este regulada por la normativa vigente y para ello mencionamos cuatro hitos a considerar.

• Promulgación de la Ley N° 20.296.
• Creación del Registro Nacional de Empresas Instaladoras, Mantenedoras y Certificadoras,
  administrado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, MINVU.
• Certificación de los aparatos del Transporte Vertical.
• Certificación de Competencias Laborales del Personal que atiende directamente los
  equipos en los edificios.

La relación entre la Ley N° 20.296 y la Ley de Copropiedad Inmobiliaria valida el ordenamiento que necesitaba el rubro de la elevación en el país, reconociendo una articulación y cumplimiento de procedimientos entre los actores del sector: propietarios de los inmuebles y prestadores de servicios.

Al respecto enfatizaremos en cuatro aspectos que nos parecen de suma importancia tanto para los propietarios y administradores de edificaciones:

1. Los bienes de dominio común son los que pertenecen a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio, tales como terrenos de dominio común, cimientos, fachadas, muros exteriores y soportantes, estructura, techumbres, ascensores tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas, así como todo tipo de instalaciones generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de comunicación, recintos de calderas y estanques.
2. En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes urgentes o imprevistos.
3. Asimismo, las alteraciones o transformaciones que afecten a las instalaciones de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas, sean en bienes de dominio común o en las unidades de los condominios, deberán ser ejecutadas por empresas o personas que cuenten con una inscripción vigente en el registro de instaladores, mantenedores y certificadores del Ministerio de Vivienda y Urbanismo y contar con el acuerdo de la asamblea de copropietarios y el permiso de la Dirección de obras Municipales, cuando corresponda.
4. Serán funciones del administrador las que se establezcan en el reglamento de copropiedad y las que específicamente le conceda la asamblea de copropietarios, entre otras el mantenimiento y certificación de los ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones.

Es deseable que la comunidad toda este consciente de esta realidad para salvaguardar sus legítimos intereses de contar en sus edificaciones con vehículos del Transporte Vertical fiables y seguros.

En la aproximación realizada a estos temas de administración de edificios en nuestro país, visualizamos que se multiplicaran los esfuerzos de estos profesionales y sus comunidades para enfrentar los impactos del COVID-19, tal como lo hacen estas dos organizaciones nacionales con sus asociados: Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile y Asociación Gremial de Administradores de Condominios y Edificios de Chile.

Finalmente, en los retornos esperables de las personas a los edificios de oficinas y comerciales, un fenómeno mundial en curso y donde tenemos la certeza que TODA ACTIVIDAD HUMANA no será la misma como antes de la pandemia letal que enfrentan las ciudades y pueblos del mundo.

 

Fuentes Referenciales:
Nota ( 1 ). Extracto editorial boletín oficial CGAI Chile, mayo 2020 (Anibal Ahumada, presidente CGAI Chile).
Ley N° 19.537 Copropiedad Inmobiliaria.